Apreciados lectores de evolución legal, en esta ocasión me veo obligado a salirme del camino de la discapacidad para hablar sobre entidades financieras y los gastos generados por la compraventa de una casa o piso o de la subrogación de un préstamo frente al Banco o Caja que te deja el dinero para poder pagarla a su anterior propietario.

 

Bien, aun con temor de aburrir, me veo en la obligación de entrar al detalle con profundidad, así pues voy a analizar jurídicamente el porqué de los diferentes gastos que nos han aplicado desde cualquier entidad financiera y debiese ser asumida por estas.

Gastos de Hipoteca: cuáles son

 

Gastos de notaría

consideramos que ni Código Civil, Código de Comercio o Ley Hipotecaria obligan a que conste en escritura pública un préstamo. Lo exigen exclusivamente si se constituye garantía hipotecaria. Pero el préstamo podría ser eficaz sin la intervención de notario, y de hecho son muchos los que otorgan bancos o particulares en documento privado.

 

La STS 23 diciembre 2015, sin citar norma alguna, explica que tanto el arancel de los notarios, como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación. Luego recuerda que quien tiene interés principal en documentar e inscribir es el banco que obtiene así título ejecutivo y  demás ventajas, por lo que la cláusula que dispone que todos los gastos sean para el consumidor “no permite una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos, a pesar de que la aplicación de la normativa reglamentaria permitiría una “distribución equitativa”. Reconoce el Tribunal Supremo que el beneficiado por el préstamo es el cliente, que dicho préstamo es el negocio principal frente al carácter accesorio de la hipoteca, pero también precisa que “no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista”.

Gastos de registro

La STS 23 diciembre 2015 dice sencillamente, que el arancel de los notarios, como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación (FJ 5º.g) apartado 2.

 

La norma que sería de aplicación es el Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad. Su Anexo II establece como regla quinta, apartado 3, que “Los registradores entregarán el original de la minuta al interesado y conservarán una copia de la misma”. Y en la regla octava, apartado 1, dispone que “Los derechos del registrador se pagarán por aquel o aquellos a cuyo favor se inscriba o anote inmediatamente el derecho, siendo exigibles también a la persona que haya presentado el documento, pero en el caso de las letras b) y c) del artículo 6 de la Ley hipotecaria, se abonarán por el transmitente o interesado”. Estos supuestos del art. 6 LH se refieren a quienes transmitan un derecho (b) y “quien tenga interés en asegurar el derecho que se pretenda inscribir” (c).

Gastos de gestión y tasación

Lo expuesto en relación a los gastos notariales y registrales cabe predicar en relación a los gastos de gestoría y tasación, conceptos ambos que van dirigidos o están relacionados con la constitución de la garantía hipotecaria, la tramitación de la misma ante el notario, su presentación en el registro y en cuanto a las gestiones derivadas de la liquidación de los impuestos. En cuanto a la tasación, a quien interesa conocer el valor del bien dado en garantía para con ello conocer si cubre o no el importe del préstamo y el resto de responsabilidades que se puedan generar en el caso de incumplimiento, es al banco, por lo que es la entidad quien impone al prestatario el llevar a cabo la tasación del inmueble, servicio accesorio que a quien realmente interesa es al banco. Ademas tanto la entidad gestora como la tasadora son elegidas por el banco. Por tanto, la imputación de tales gastos al prestatario es igualmente abusivo y nulo conforme al articulo 89.3 del RD 1/07 de 16 de noviembre.

 

Respecto los gastos relacionados con los impuestos y hasta que no exista unificación de Doctrina, el que suscribe este articulo no los ve reclamables.

Conclusión

 

Tras este análisis un poco correoso y bastante técnico quería incidir en que se debe valorar la opción de la reclamación previa y en caso de que la entidad no actúe deberíamos pensar en la posibilidad de presentar una demanda a la entidad pues la ley y la jurisprudencia avala esta postura.

 

Desde Evolución Legal Abogados hemos presentado unas cuantas demandas y nuestro servicio se basa en analizar la viabilidad de cada cliente y la presentación de la demanda sin coste alguno para el particular y una vez obtenido el resultado favorable ya pasamos la minuta. Eso si lamentablemente este servicio con estas condiciones solo lo damos en Valencia y provincia, para el resto de comunidades estamos personalizando cada caso porque no queremos que nadie se quede sin reclamar su derecho de recuperar lo que pagó indebidamente.

 

Un saludo y prometo que el próximo articulo vuelve con la discapacidad y la defensa de los derechos.

 

Un saludo

 

Ángel M. Martínez

Abogado